O prédio mais alto de Floripa e a cidade que cabe cada vez menos gente

Como um edifício com mais de 30  andares no Centro saltou para mais do que o dobro do que a regra básica permitia, e o que isso revela sobre uma capital que está ficando alta demais para quem nasceu nela.

Por Luiza Soeiro para Desacato.info

No papel da Prefeitura, ele se chama “condomínio misto de uso multifamiliar e comercial”. Na propaganda da incorporadora, é o Monumental. Na esquina da Avenida Rio Branco com a Rua Dom Jaime Câmara, no Centro de Florianópolis, será simplesmente o prédio mais alto da cidade: 39 pavimentos e cerca de 156 metros de altura, isso é cinco vezes a altura da Catedral Metropolitana, que fica a poucos quarteirões dali.

Para entender o que esse prédio significa, é preciso primeiro aprender a ler um documento que a Prefeitura e o mercado preferem que ninguém leia: o Relatório de Impacto de Vizinhança, o RIV. São 73 páginas de tabelas, siglas e termos técnicos que, traduzidos para o português, contam uma história bem diferente da que aparece nos outdoors.

Nós achamos e analisamos o RIV inteiro. E o que ele diz, nas entrelinhas e às vezes nas próprias tabelas, é que o prédio mais alto de Florianópolis é também um retrato de como a cidade vem sendo desenhada: cada vez mais fácil de construir para cima, cada vez mais cara para morar, e cada vez mais apertada para o trabalhador que sempre viveu aqui.

A mágica de dobrar o tamanho

Comecemos pela pergunta mais simples: como um prédio de 39 andares foi aprovado num lugar onde a regra básica permitia bem menos?

Naquele ponto da Avenida Rio Branco segundo o RIV, o zoneamento – o conjunto de regras que diz o que pode ser construído em cada pedaço da cidade – permite, na base, 12 pavimentos, mais 4 por um mecanismo chamado Transferência do Direito de Construir. Um teto de 16 andares, portanto.

O Monumental terá 39.

A diferença não saiu de um passe de mágica, mas de uma engenharia jurídica criada pelo novo Plano Diretor de Florianópolis, aprovado em 2023. Vale explicar cada peça, porque é exatamente aqui que a linguagem complicada serve para esconder o jogo.

A outorga onerosa. É o nome técnico para algo simples: a construtora compra da Prefeitura o direito de construir mais do que a regra básica deixa. Paga em dinheiro e ganha andares. No caso do Monumental, a “área de incidência” dessa compra é de 12.189,71 metros quadrados (página 8). Em bom português: uma fatia enorme do prédio existe porque foi comprada

A transferência do direito de construir, a tal TDC. Quem tem um terreno onde não pode construir tudo o que teria direito, como por exemplo, um imóvel tombado, pode vender esse “potencial não usado” para quem quer construir mais em outro lugar. O Monumental comprou 4.731,45 metros quadrados desse direito vindo de outro canto da cidade (página 8).

Os incentivos do “alfabeto”. O Plano Diretor de 2023 criou um cardápio de bônus. A construtora ganha andares extras se oferecer certas “contrapartidas”: abrir o térreo para a passagem de pedestres (a chamada fruição pública), colocar comércio na base com moradia em cima (uso misto), alargar a calçada. Some tudo e o resultado aparece, numa linha que diz mais do que parece:

O “coeficiente de aproveitamento” é a régua que mede quanto se pode construir num terreno. O permitido na base era 8,39. O projeto usou 12,97. Ou seja: o lote rendeu cerca de 55% a mais de construção do que a regra-base autorizava. Tudo dentro da lei,  porque essa lei foi feita justamente para permitir isso.

E há uma contradição que merece destaque. Entre os incentivos que o próprio relatório lista como utilizados está o “incentivo à produção de habitação de interesse social”, o nome técnico para moradia popular. Mas algumas páginas adiante, na seção sobre valorização imobiliária, o mesmo documento classifica o empreendimento como “Padrão Alto/Médio Alto”, com valor de venda estimado em R$ 17 mil o metro quadrado (página 36).

Fica a pergunta, que é tema de direito de resposta: um prédio que usou bônus construtivo em nome da habitação social vai entregar apartamentos de luxo a R$ 17 mil o metro?

A “praça” que não é bem uma praça

O argumento de venda mais bonito do projeto é a fruição pública: uma passagem aberta no térreo, com paisagismo e bancos, ligando a Rio Branco à Dom Jaime Câmara. O RIV a descreve como um presente à cidade: “espaço acessível de convivência e lazer”, “eixo de passagem e permanência” (página 11).

É importante entender o que essa palavra bonita significa juridicamente. Fruição pública não é doação de terreno para a cidade. É uma concessão de uso: o chão continua sendo privado, do empreendimento, mas o público pode passar por ali. O documento que rege isso é o Termo de Concessão de Fruição Pública PMF E 00090299/2025, e é uma das peças que esta reportagem ainda busca acessar na íntegra.

A distinção não é detalhe. Foi justamente oferecendo essa “praça” privada de uso público, junto com o uso misto e o alargamento da calçada, que a construtora destravou parte dos andares extras. Em outras palavras: a cidade autorizou um arranha-céu em troca de um pedaço de chão que continua pertencendo ao dono do arranha-céu.

Quem garante que essa passagem ficará aberta 24 horas, todos os dias, para qualquer pessoa? Quem fiscaliza? O que acontece se, daqui a alguns anos, o condomínio decidir cercar, restringir horário ou colocar segurança para “filtrar” quem entra? São perguntas que o RIV não responde.

O trânsito que o próprio relatório condena

Se há um capítulo do RIV que desmonta o discurso oficial, é o estudo de tráfego. E o mais forte é que ele foi pago pela própria construtora, e isso não é a “oposição” falando, são os números que o empreendedor entregou à Prefeitura.

A propaganda do Monumental vende o conceito da “cidade de 15 minutos”: a ideia de que você tem tudo por pert:  padaria, escola, trabalho, café. A um quarto de hora a pé. Bonito no folheto, o problema é que, fora do quarteirão do prédio, a cidade real não funciona assim, e o estudo de tráfego sabe disso.

Vamos aos números, que o RIV apresenta em tabelas (páginas 54 a 59). O “nível de serviço” de uma via é como uma nota de A a F, igual a boletim de escola. A é trânsito ótimo, fluindo. F é colapso, parado.

A Avenida Rio Branco, no sentido mais carregado, já opera hoje em nível E, “Ruim” (índice 0,94, ou seja, quase no limite de saturação). Com o prédio em funcionamento, o próprio relatório projeta que ela cai para F, “Péssimo” logo no início da operação. E, projetando o crescimento natural até 2041, todos os quatro cenários da Rio Branco terminam em F — Péssimo, com o índice chegando a 1,67 (página 59) — bem acima do 1,00 que já significa colapso.

Traduzindo a tabela em uma frase: o documento que serve para justificar a aprovação do prédio admite, em números, que a principal avenida do entorno vai engasgar.

E aqui aparece uma das contradições mais ousadas do relatório. Depois de mostrar a via indo para “Péssimo”, a conclusão da seção afirma, com todas as letras, que “o empreendimento em questão não acarreta um impacto negativo significativo na mobilidade da área de influência” (página 60). É o tipo de salto lógico que só sobrevive se ninguém ler a tabela da página anterior.

Há, é verdade, um detalhe técnico que a construtora pode invocar: a Rua Dom Jaime Câmara, a via local de acesso, se mantém em níveis melhores. Mas é a Rio Branco que recebe o grosso do fluxo,  e é a Rio Branco que o relatório condena.

O concreto, a chuva e o esgoto que não dá conta

Florianópolis alaga, quem mora aqui sabe. E o novo prédio entra num debate ambiental que o RIV trata com a mesma técnica de sempre: reconhecer o problema numa linha e minimizá-lo na seguinte.

A impermeabilização. Quando se cobre o chão de concreto, a água da chuva não infiltra mais na terra, escorre toda para a rede pública e ajuda a alagar a rua. O RIV informa (página 8) que o lote ficará 56,06% impermeabilizado. E que a área “sem obstáculo à infiltração de água”, o chão que ainda “respira” é de apenas 10,95%. Num projeto vendido como permeável e arejado, mais da metade do terreno vira concreto.

Pior: na mesma seção (página 18), o relatório responde “Sim” à pergunta se existem problemas de drenagem na região. E logo em seguida marca “Não” para a pergunta se o imóvel está em área sujeita a inundação. Reconhece o problema do bairro e isenta o próprio empreendimento dele.

O esgoto. Cada apartamento novo é mais esgoto para tratar. O RIV calcula uma demanda de 290,65 metros cúbicos por dia de esgotamento sanitário (página 17). E qual a situação? A “viabilidade” da Casan, isso é então a confirmação de que a estatal consegue dar conta, mas a certeza que a estatal irá dar conta está apenas “em andamento” (página 17). 

Quem acompanha o saneamento da Grande Florianópolis conhece o gargalo: a Estação de Tratamento de Esgoto do Rio Tavares, a obra que se arrasta há anos, e as soluções improvisadas como a lagoa de evapoinfiltração na Lagoa da Conceição. Despejar centenas de novos apartamentos num ponto só, sem garantia de tratamento, é jogar mais pressão sobre um sistema que já patina.

A sombra. Aqui cabe uma correção importante de geografia, porque o mercado adora confundir. O RIV analisa o sombreamento que o prédio vai jogar sobre a vizinhança e conclui que o pior momento é o solstício de inverno, 21 de junho (páginas 62 a 64) — quando o sol fica mais baixo no céu e as sombras se esticam. Faz sentido: estamos no Hemisfério Sul, junho é inverno. O documento admite, sem rodeios, que haverá “obstrução da insolação nas fachadas vizinhas tanto no período matutino quanto no vespertino” — só argumenta que, como a região “já é adensada”, o estrago seria aceitável. A lógica, em resumo: já está ruim, então piorar um pouco não conta.

O retrato que o prédio devolve da cidade

Até aqui falamos de um prédio. Agora é preciso afastar a câmera e olhar a cidade inteira, porque o Monumental não é uma anomalia. 

Florianópolis nasceu como a cidade de pescador. A Ilha tem freguesia, renda de bilro, tainha na época certa, e o trabalhador que ergueu a cidade com as próprias mãos. Mas a Floripa que vem sendo desenhada nas leis – e o Plano Diretor de 2023 é a peça-chave dessa engenharia – é uma cidade cada vez mais fácil de abrir para o turista, para o grande investidor e para o capital imobiliário. E cada vez mais difícil de habitar para quem sempre viveu nela.

Os números externos ao RIV confirmam o desenho. O metro quadrado no Centro já beira a casa dos R$ 14 mil, e o empreendimento se posiciona a R$ 17 mil o metro. Enquanto isso, a crise de moradia da Grande Florianópolis é, em números absolutos, a mais grave de Santa Catarina. Um levantamento da Facisc apontou um déficit habitacional de 19.476 moradias na região metropolitana da capital, e a maior parte dessa carência, cerca de 70%, está ligada ao ônus excessivo com aluguel, quando famílias comprometem mais de 30% da renda com a moradia.

A conta é cruel e simples. Quanto mais a terra no Centro vira ativo financeiro de alto padrão, mais sobe o aluguel ao redor, e mais o trabalhador é empurrado para longe, para São José, Palhoça, Biguaçu, ou para cima dos morros, nas ocupações sem segurança. E os morros de Florianópolis têm nome e risco mapeado: um levantamento da plataforma NaturezaOn, apresentado na COP30, identificou que Florianópolis possui pelo menos 53,88 hectares de áreas classificadas com risco de deslizamento, sendo que mais da metade está em áreas de risco muito alto. E não é na periferia distante que isso se concentra: a região central da capital concentra a maior parte dos pontos críticos.

Eis o desenho completo, então. No asfalto do Centro, arranha-céus de R$ 17 mil o metro. Nos morros que cercam esse mesmo Centro, famílias em casas autoconstruídas sobre encostas que podem ceder na próxima chuva forte. A mesma cidade, a mesma região, separadas por uma régua: quem pode pagar e quem não pode.

O espelho do litoral: para onde Floripa caminha

Se alguém quer saber onde esse caminho termina, basta olhar uma hora ao norte.

Balneário Camboriú virou o símbolo nacional da verticalização extrema. A cidade concentra, segundo rankings do setor, a maioria dos prédios mais altos do Brasil, o One Tower, com cerca de 290 metros; o Yachthouse, com 294, e já anunciou o Senna Tower, projetado para passar dos 500 metros e disputar o posto de prédio residencial mais alto do mundo. A cidade já é considerada uma das mais verticalizadas do país, com 57,2% da população residindo em prédios, segundo o Censo de 2022.

O preço dessa transformação? Balneário Camboriú detém há mais de dois anos o título de metro quadrado mais valorizado do país. Em torres de luxo, o valor do metro quadrado pode variar de R$ 25 mil a R$ 60 mil. A cidade ganhou o apelido de “Dubai brasileira”  e, junto com o apelido, a fama de litoral onde sobra arranha-céu e falta cidade para o trabalhador que limpa, cozinha e constrói esses arranha-céus.

O fenômeno já transbordou para Itapema, a cidade vizinha, que avança a passos largos no mesmo modelo, com torres como a La Rocca (210 metros) em construção. É o mesmo roteiro: orla valorizada, terreno escasso, mudança no plano diretor, e a verticalização disparando o preço de tudo ao redor.

Florianópolis tem suas diferenças: é capital, tem patrimônio histórico, tem restrições ambientais mais duras na Ilha. Mas o Monumental, com seus 39 andares destravados por outorga, TDC e incentivos, é a prova de que a mesma lógica chegou à capital. Muda a escala, não muda o roteiro.

Clique aqui apara acessar o RIV completo (Relatório de de Vizinhança)