Condomínio em Ponta das Canas quase dobra de tamanho e é construído sem licenciamento ambiental, aponta denúncia

Em Ponta das Canas, o empreendimento CBA Natus foi aprovado com um tamanho no papel e ergue-se com quase o dobro no concreto, sem licenciamento ambiental. E o relatório assinado pela própria construtora admite parte dos problemas que os moradores denunciam.

Por Luiza Soeiro e Gabriela Oppitz para Desacato.info

Em latim, natus é o particípio do verbo nascer. Foi esse o nome que a CBA Empreendimentos Imobiliários Ltda. escolheu para o condomínio que ergue em Ponta das Canas, no distrito de Cachoeira do Bom Jesus, norte da Ilha de Santa Catarina. A escolha, involuntariamente, resume o caso. Segundo a representação protocolada pela União Florianopolitana das Entidades Comunitárias (UFECO) no Ministério Público de Santa Catarina, o Natus de fato nasceu, mas teria nascido sem licenciamento ambiental. E nasceu duas vezes: uma no papel, pequeno, em 2022; outra no concreto, com quase o dobro do tamanho, a partir de 2025.

Quem acompanhou a fase de supressão da vegetação no terreno conta uma cena que não costuma aparecer nos famosos renders de lançamento imobiliário, que são aquelas imagens digitais em 3D que mostram como um prédio vai ficar antes de ser construído. Segundo relatos de moradores anexados à representação, animais silvestres deixaram a área desmatada e passaram a circular pelas ruas do bairro, alguns deles atropelados, sem que houvesse notícia de qualquer plano de manejo ou de resgate de fauna. Vizinhos também relatam a dinamitação de rochas no local. No canteiro, de acordo com os denunciantes, não há placa com as informações básicas da obra que, em tese, informa ao cidadão comum quem constrói, o que constrói e com qual autorização. Imagens de satélite mostram  o processo de supressão quase total da vegetação que existia no terreno.

Foi desse incômodo cotidiano — os bichos na rua, as explosões, a tal placa que não existe — que partiu a denúncia, dos próprios moradores de Ponta das Canas, que levaram o caso à UFECO. A entidade, então, protocolou representação contra a construtora, o Município de Florianópolis e a Fundação Municipal do Meio Ambiente (FLORAM), pedindo a apuração de supostas irregularidades ambientais e urbanísticas no licenciamento do empreendimento

Nascido no papel

A primeira versão do Natus, que entrou no processo de aprovação em 2022, era um empreendimento relativamente modesto para os padrões da verticalização que avança sobre o norte da Ilha: 26.832,92 metros quadrados de área construída, 200 unidades habitacionais, cerca de 220 vagas de garagem. Foi sobre esse projeto que se produziu o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), instrumento urbanístico que avalia como um empreendimento afeta o trânsito, a infraestrutura, a paisagem e a vida de quem mora ao redor.

O projeto que acabou sendo aprovado em 2025, segundo a representação da UFECO, é outro. A área construída saltou para 51.053,84 metros quadrados (um crescimento de 90%). As unidades habitacionais passaram de 200 para 365. Somaram-se 18 lojas e 2 quiosques comerciais, com quase 1.333 metros quadrados de área comercial. As vagas de garagem mais que dobraram, chegando a 494. A população estimada do condomínio passou a ser de 1.832 pessoas,  o equivalente a despejar uma pequena vila inteira sobre um bairro de infraestrutura litorânea. A comparação, apresentada nos autos, é a seguinte:

Fonte: representação da UFECO ao MPSC e Relatório de Impacto de Vizinhança (RIV) do empreendimento, 2024.

Para a UFECO, o problema não é apenas aritmético, mas metodológico. Os estudos de impacto foram feitos com base no projeto pequeno e, segundo a entidade, nunca teriam sido refeitos de forma proporcional para avaliar os efeitos do projeto que quase dobrou de tamanho entre a análise e a aprovação. Em outras palavras: a cidade avaliou o impacto de um empreendimento e autorizou a construção de outro. 

Porém, há uma segunda camada no caso, e é ela que sustenta o pedido mais grave. O processo do Natus tramitou apenas com o EIV, que é um instrumento urbanístico, e não com um licenciamento ambiental propriamente dito. A dispensa foi formalizada pela FLORAM por meio de uma Declaração de Atividade Não Constante (DANC nº 0296/2022), com base na Resolução CONSEMA nº 251/2024, norma estadual que não lista condomínios residenciais entre as atividades sujeitas a licenciamento ambiental. No próprio Relatório de Impacto de Vizinhança, o campo “empreendimento passível de licença ambiental?” está marcado com um “Não”.

Só que o mesmo relatório, ao descrever quantitativamente o terreno, informa que 12.540,11 metros quadrados dele, ou seja mais de um terço da área total, são classificados como Área de Preservação Permanente. Os projetos arquitetônicos anexados mostram a delimitação de um córrego, o afastamento obrigatório de 30 metros exigido por lei federal e uma nascente a leste do lote. A representação da UFECO aponta ainda a presença de APP de encosta, com trechos de declividade entre 30% e 46,6%, e de restinga, dado o contexto costeiro.
Aqui a conta muda de natureza: A entidade argumenta que, existindo APP, a legislação federal, a Política Nacional do Meio Ambiente (Lei nº 6.938/81) e o Código Florestal, torna o licenciamento ambiental obrigatório, independentemente do que diga a resolução estadual. Uma norma administrativa de conselho estadual, sustentam os advogados da entidade, não poderia se sobrepor a uma lei federal mais protetiva; o argumento é reforçado, nos autos, pela citação de uma ação direta de inconstitucionalidade movida pelo próprio MPSC em outro caso, contra o mesmo tipo de dispensa.

A lista de agravantes segue. O terreno está inserido no Bioma Mata Atlântica, o que exigiria autorização específica para a supressão de vegetação, e é classificado como área prioritária para conservação pelo Plano Municipal da Mata Atlântica, essa é a informação que o próprio RIV reproduz. 

Há também a questão arqueológica. Pelo porte do empreendimento, o Natus se enquadraria no nível 2 do Anexo II da Instrução Normativa IPHAN nº 01/2015, norma que, à época em que o projeto foi apresentado, disciplinava a participação do órgão federal nos processos de licenciamento ambiental e exigia, para essa tipologia de empreendimento, a realização de monitoramento arqueológico. Não consta dos autos, segundo a representação, qualquer manifestação do IPHAN sobre o Natus. A localidade de Ponta das Canas abriga diversos sítios arqueológicos, entre sambaquis, gravuras rupestre e oficinas líticas, o que torna a ausência de anuência do IPHAN ainda mais problemática.

No plano urbanístico, a representação aponta ainda que o projeto teria previsto fachadas de até 14,88 metros de altura, onde o limite da zona ARP-3.5 é de 13,5 metros. Quanto ao número de pavimentos, a zona admite três; o Natus tem quatro, amparado pelo incentivo urbanístico de “adicional de 1 pavimento por uso misto”, o mesmo uso misto cuja área comercial, segundo a UFECO, não constava do estudo de impacto original.

É importante dizer o que este texto não está afirmando. Não se sabe, até aqui, se a FLORAM errou ao emitir a DANC ou se apenas aplicou, à risca, uma resolução estadual cuja legalidade é questionável. A pergunta que o caso coloca é sobre o modelo de licenciamento adotado pela Prefeitura de Florianópolis como um todo: um modelo em que um condomínio para 1.832 pessoas, sobre um terreno com mais de doze mil metros quadrados de APP em meio à Mata Atlântica, pode ser aprovado sem que nenhum órgão ambiental precise, formalmente, licenciá-lo. Se isso é legal, o problema é da norma. Se não é, o problema é maior.

O que o próprio relatório admite

O Relatório de Impacto de Vizinhança do Natus foi elaborado pela Ambiens Consultoria e Projetos Ambientais Ltda., sob coordenação do geógrafo Felipe Bernardi (CREA/SC 087018-2), a pedido da CBA. Como qualquer estudo dessa natureza, é peça contratada pelo próprio empreendedor, escrita para viabilizar o empreendimento, não para questioná-lo. Ainda assim, ou justamente por isso, o que ele admite chama a atenção.

A Ambiens, cujo diretor técnico é Emerilson Gil Emerim, é nome conhecido no setor ambiental florianopolitano, não necessariamente pelos elogios. Estudos assinados pela consultoria já foram contestados na Justiça, como no caso do Condomínio Brisa da Ilha, no Córrego Grande.
Sobre o trânsito: as contagens de tráfego usadas como base para calcular o impacto viário do condomínio foram realizadas em 30 de janeiro de 2014 e em 21 de junho de 2017. Um estudo de 2024, portanto, sustentado em contagens de sete a dez anos atrás, num bairro cujo perfil de ocupação e cujo fluxo turístico mudaram substancialmente no período. Mesmo com essa base defasada, o resultado é revelador: o próprio relatório calcula que o nível de serviço da Avenida Luiz Boiteux Piazza, a principal via de acesso passa de “D” (regular) para “E” (ruim) com o empreendimento em operação. Em temporada de verão, com o acréscimo de 40% no volume de tráfego que a própria consultoria projeta, o cenário migra para “F”: péssimo.

Sobre os equipamentos públicos: o RIV registra que “tanto a escola quanto à creche pública não deverá suprir à demanda gerada” pelos novos moradores, e estima que o Centro de Saúde de Ponta das Canas terá 20% de demanda adicional. A ressalva do próprio documento, de que o “perfil de renda estimado para o empreendimento supõe o uso de escolas privadas dentro e fora da AII, para parte considerável dos moradores”, não deixa de ser um comentário revelador sobre para quem, exatamente, se constrói o Natus.

Sobre gentrificação: talvez o parágrafo mais surpreendente do relatório esteja escondido na seção de valorização imobiliária. “Empreendimentos de padrão mais elevado em regiões onde o perfil socioeconômico da população é oposto em sua maioria”, escreve a consultoria contratada pela CBA, “poderá acarretar em movimentos de saída dessa população do bairro para áreas com imóveis mais baratos, ou forçados a vender suas residências pela alta valorização do metro quadrado”. A renda média da área de influência é de 1 a 5 salários mínimos. 

O Natus é orçado a R$ 7.000 o metro quadrado. Uma unidade de 50 m² sai por R$ 406 mil, perfil de renda de sete salários mínimos ou mais. O próprio relatório marca um “Não” ao ser perguntado se o valor de comercialização é compatível com a renda média local. Chama-se isso, em termos técnicos, de “movimentos de saída”. Fora do jargão da consultoria ambiental, tem outro nome.

A confissão nos autos

Em junho de 2026, meses depois da representação inicial, a UFECO voltou ao mesmo processo com um pedido de embargo urgente da obra. O fundamento, dessa vez, não era uma suspeita: segundo o novo documento, a própria FLORAM, em resposta ao Ministério Público, e a própria construtora, em manifestação nos autos, teriam confirmado que o empreendimento nunca passou por licenciamento ambiental. O que era alegação dos moradores teria virado, nas palavras da entidade, fato incontroverso, confirmado justamente por quem dispensou a licença e por quem construiu sem ela.

Com base nisso, a UFECO pede duas providências ao Ministério Público: a expedição de recomendação para a paralisação total das obras até que a construtora obtenha a licença ambiental, e o ajuizamento de uma ação civil pública, com pedido de liminar, para embargar a obra judicialmente, sob pena de multa diária. O pedido invoca ainda a Lei nº 15.190/2025, a nova Lei Geral do Licenciamento Ambiental, como reforço do argumento de que a licença seria obrigatória. A representação original já pedia, além disso, perícia técnica multidisciplinar no terreno para mapear as áreas de preservação, ofícios ao Município, à FLORAM e ao IPHAN, notificação da construtora e dos agentes públicos que aprovaram o projeto e, ao final, se confirmadas as irregularidades, a nulidade de todo o processo administrativo e a reparação dos danos ambientais e urbanísticos.

A promotoria

Segundo relatos dos moradores envolvidos na denúncia, o caso teria sido arquivado na promotoria mesmo diante das irregularidades apontadas,  informação que o Portal Desacato busca confirmar nos autos. O promotor apontado como responsável seria Thiago Carriço de Oliveira, nome que o público catarinense conhece de outro processo: o caso Mariana Ferrer.

Carriço foi alvo de procedimentos no Conselho Nacional do Ministério Público por suposta omissão durante a audiência que ficou nacionalmente conhecida pela revitimização de Mariana Ferrer. Na sessão, transmitida país afora, o promotor não interveio para conter os ataques verbais da defesa do acusado contra a jovem; quando usou a palavra, foi para elogiar o magistrado e reclamar da tramitação do processo. A eventual coincidência de que o mesmo promotor tenha arquivado uma denúncia ambiental com confissão de ausência de licença nos próprios autos é, no mínimo, uma pergunta que a sociedade catarinense tem o direito de fazer.

Enquanto isso, a devastação do Natus continua em Ponta das Canas. Uma cidade em miniatura para mil oitocentas e trinta e duas pessoas, sobre um terreno com nascente, córrego, encosta e restinga. O empreendimento que nasceu duas vezes segue crescendo, e a pergunta que os moradores fizeram ao Ministério Público continua sem resposta: numa cidade que se orgulha de suas praias, suas restingas e suas encostas, quem, afinal, precisa de licença para transformá-las em metro quadrado?

Acesse o RIV aqui: https://strapi.redeplanejamento.pmf.sc.gov.br/uploads/144393_2022_1_1_50e03048d9.pdf